실거주자 필독! 2025 부동산 세금 바뀐다(집 한 채 있어도 '이 세금'은 피할 수 없다)

1. 왜 지금 ‘부동산 세금’이 중요한가?

2025년, 부동산 시장에서 가장 핵심 키워드는 단연 ‘실거주자 세금 변화’다.
특히 1주택자들 사이에서도 양도세와 보유세 부담이 증가하거나 새로 부과되는 사례가 확산되면서
단순히 ‘집 한 채 있는 사람’도 이제는 세금 계산기를 들여다봐야 하는 시대가 도래했다.

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2. 2025년 세법 개정 핵심 요약

항목2024년 기준2025년 변경 내용

 

항목	2024년 기준	2025년 변경 내용
양도소득세 비과세 요건	2년 이상 거주 + 1주택	실거주 요건 강화 + 지역별 기준 시가 상향
장기보유특별공제	최대 80%	실거주 기간 요건 포함 시 적용
종합부동산세 공제 기준	공시가 12억원	지역별 탄력 조정제 도입 (서울 10억, 수도권 외 13억 기준 검토)
1세대 1주택 비과세 요건	기존 유지	부모·자녀 증여 시 요건 강화됨

 

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3. 양도소득세 – 팔 때 무조건 확인해야 하는 세금

① 기본 개념

• 양도소득세란?
  부동산을 팔 때 발생하는 시세차익에 대해 부과되는 세금.
  취득가와 양도가격의 차이에서 각종 공제 후 세율 적용.
• 실제 계산 예시 (2025 기준)
  서울 아파트 10년 보유 → 실거주 5년
  취득가 5억 / 매도가 13억 → 차익 8억

항목	금액
양도차익	8억원
장기보유특별공제	약 3.2억원 (40%)
과세표준	4.8억원
세율 적용	누진세율 (15%~45%) + 지방세
실납부세액	약 1억 2천만원 전후

 

실거주기간이 길수록 공제폭 커지고,
실거주 없는 보유는 공제가 제한됨

② 2025년 주요 변화

• 실거주 요건 강화:
  장기보유특별공제는 보유기간 + 실거주기간 동시 충족 필요
  (예: 10년 보유했더라도 실거주가 2년이면 20%만 공제)
• 비과세 한도 지역별 조정 예정:
  일부 고가 지역은 비과세 기준 시가가 9억원 → 10억 or 12억 상향 예정
  수도권 외 지역은 그대로 유지 검토

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4. 보유세 – 갖고만 있어도 매년 나가는 세금

① 재산세 + 종합부동산세 구조

• 재산세:
  보유자 모두에게 매년 부과되는 세금.
  공시가격 6억 이상부터 급증.
• 종합부동산세:
  공시가격 총합이 12억원 초과 시 부과
  1주택자도 고가 주택 보유 시 매년 수백만원 부과 가능

② 2025년 기준 주요 변화

• 공정시장가액비율 조정:
  종부세 과세 기준을 정하는 비율을 80% → 100% 단계적 인상
  실질 세부담 증가 가능
• 지역별 기준 신설:
  고가주택 집중 지역(서울, 세종 등)에 별도 공제 한도 차등 적용 추진 중

③ 실사례 비교

 

구분	마포구 A씨 (공시가 13억)	경기 고양시 B씨 (공시가 11억)
2024년 종부세	약 90만원	면세
2025년 예상	약 120만원 (공제 하향)	약 60만원 (신규 대상 포함)

 

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5. 세금이 실거주자에게 미치는 경제 효과

① 실거주자의 선택지 변화

• 장기 거주보다 단기 매도 선호 → 보유세 부담 회피 심리
• 다주택자 외에도 1주택자도 '팔까' 고민 시작
• 갭투자 감소 + 실거주 이탈 가속화 가능성

② 시장에 주는 신호

• 부동산 보유의 기회비용 증가
• 실수요자 중심 주택 거래 활성화
• 고령자·은퇴자 주택 정리 러시 → 매물 증가 가능성

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6. 실거주자라면 꼭 챙겨야 할 대응 전략

1) 1주택 장기보유자 전략

• 실거주 기간을 명확하게 확보
• 매도 전 세무 컨설팅 필수
• 세금 시뮬레이션 도구 활용 (국세청 홈택스, 토지건물 양도세 계산기 등)

2) 중장기 거주 계획자

• 종부세 대상 여부 연 단위로 점검
• 재산세·종부세 합산 예산 편성 필요
• 주택연금 활용 또는 리모델링/임대전환 검토

3) 증여 또는 상속 고려 가정

• 증여세 과세표준 상향 여부 모니터링
• 공시가격 기준으로 자녀 증여 타이밍 조절
• 사전증여 시 10년 간 합산 적용 주의

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7. 꼭 확인해야 할 서류 및 시스템

• 등기부등본 (보유기간 확인)
• 공시지가 조회 (국토부 또는 부동산공시가격알리미)
• 국세청 홈택스 → 양도세 계산 시뮬레이터
• 재산세/종부세 부과 명세서 (지방세 납부 사이트에서 확인)

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8. 결론 – ‘한 채’도 방심하면 위험한 시대

2025년은 실거주자에게도 세금의 시대다.
“나는 한 채만 있어서 괜찮다”는 생각은 세제 구조의 변화 앞에서는 매우 위험한 오판이다.

이제는 보유만 해도 매년 수백만원을 내야 할 수도 있고,
팔 때도 실거주 기록이 명확하지 않으면 수천만원의 세금을 낼 수도 있다.

세금은 선택이 아니라 구조다.
알고 준비하는 사람만이 손해를 피할 수 있다.